“僧多粥少，抢得很凶。”一名参加了第二批公募REITs战略配售的证券公司人员对机构“争购”丽景衷心感叹。他告知新闻记者，机构十分激情，可能最后申购价格和倍率都是会远超预估，较第一批会高于许多。

　　这一观点在另一名理财子公司市场分析师处获得证明。该人员表露，根据第一批REITs优良的销售市场主要表现和企业本身业务流程必须，其所属企业此次不但将对全部申请REITs开展线下询价采购，并且还参加了在其中一只的战略配售。

　　战配阶段已“杀疯”

　　高倍率申购毋庸置疑的

　　第一批REITs“珠玉在前”，第二批REITs显而易见“逃不过青睐”。

　　现阶段，第二批商品总共申请了中华中国交建高速路，光大证券临港新城东久智能制造系统产业基地，建信北京中关村产业基地，中华越秀高速路等4只密闭式基础设施建设证劵基金投资。REITs发售要历经申请，审理，询问，意见反馈，审查意见，申请注册結果公示公告(即根据是否)流程，在其中建信北京中关村产业基地，中华越秀高速路二只REITs已得到中国证监会上市批件。

　　参加第二批REITs战略配售的机构，较大的感受是“供不应求”。新项目发起者(即初始利益人)要先明确战配投资者，向战略投资配股的基金认购总产量，占此次基金认购开售占比，随后把名册报给交易中心和中国证监会审批。管控审批之后，基金托管人要和这种战配项目投资签定债转股协议书，随后在股票基金合同书，征募使用说明等法律文件中公布战略投资挑选要求及拥有限期等。

　　“好家伙，我明白有一只的战配市场份额大约是不上10个亿，結果之后仅通过发起者挑选的，有资质申请的合格投资者，合理拟申购市场份额就早已给出了70好几个亿！战配都那麼火，更不要说未来线下询价采购，(申购)价钱和总数毫无疑问都超受欢迎。”一名关键包含REITs项目投资的证券公司专营店自主创新资产部人员告知证券时报新闻记者。

　　第二批公募REITs悄然兴起有两个核心缘故：最先，是资产具有竞争能力。在房地产，城投，非标准等高品质资产欠配的销售市场状况下，公募REITs是兼顾固定不动分紅和盈利延展性的配备种类。可以达到国家发改委设置的强制申请门坎(近3年不可亏本或净现金流量流为负)，自身就充足表明进入化粪池资产的经营稳定与运营高效率。

　　以此次首先取得批件的建信北京中关村产业基地REIT和中华越秀快速REIT为例子，前面一种是出租率早已超90%的“中国硅谷”，后面一种是特许权公司估值近235亿的福银高速G70的关键构成部分。这代表着二者具备极强的抗通胀，升值作用，及其具备提高性的分紅收益，能为商品投资人带来平稳的长期性收益。

　　次之，是供求缘故。第一批公募REITs高达七成多的锁住市场份额占有率(即战略配售占有率)，和不够三成的流通股本，那样的资产构造确定了中远期资产会集中化在战略配售方式。第一批9只公募REITs累计总市值不够360亿人民币，可供买卖的商品流通市场份额非常少。由于多种缘故没能共享第一批公募REITs“头啖汤”的机构，不容易只心甘情愿位居在流通股本里，因此会十分有驱动力和兴趣爱好变成 第二批REITs的战略投资。

　　三路主力军增加火力点

　　投资理财子尤其积极主动

　　机构的热爱早已被引燃。

　　证券时报新闻记者归纳对多方的访谈，发觉证券公司直营帐户，银行理财产品，险资股票投资帐户，基金管理公司专用存款账户商品，结合集合信托，私募投资基金，券商资管结合方案及其极少数QFII项目投资帐户都是在以积极主动的心态参加配备第二批公募REITs。在其中，银行理财产品，证券公司直营，商业保险机构火力点最强。

　　“我认识到的是，证券公司直营一直就较为积极主动，由于他们自身也是做市商。第二批REITs有很多商业保险机构新入参加，由于在第一批REITs中，他们很有可能因为审核，管控等缘故沒有参加上，此次就十分积极地询价采购。此外，便是金融机构理财子公司，他们原本便是主力军，此次比之前还需要积极主动。之前有一些理财子公司仅仅线下询价采购而没参加战配，而这一次许多理财子公司两者都参加。总而言之，就我观查，大家都很积极，但这三类机构比别的机构如券商资管，私募投资基金，达标海外机构等申购幅度更高。”一名长期性追踪公募REITs的机构自主创新资产部门负责人告知证券时报新闻记者。

　　投资理财子显而易见是“先拔头筹”的，早在第二批公募REITs项目公示前，投资理财子就早已对众多潜在性新项目开展了全覆盖。

　　一名承担公募REITs新项目收集与投入的金融机构理财子公司团队协作人告知证券时报新闻记者，在第二批科技项目申报以前，该企业就已在支行的强烈推荐下，总计与30好几个各种各样资产种类的潜在性示范点新项目(含第一批挂牌上市新项目)开展了电影路演沟通交流，并且已就在其中进展迅速的新项目开展了现场尽职调查。

　　公募REITs在许多理财子公司內部被视作关键的项目投资种类，因为它能撬起投资理财子与母行的一揽子业务流程连动。“公募REITs实际上是与母行开展充足协作的典型性商品。一般，REITs的利益人跟母行的工作来往早已有早期项目贷款(尤其是周转资金借款)，而REITs发售，代管，股票基金扩募的杠杆融资，税务顾问和分销等众多阶段，母行也都能够参加，获得服务费收益或是资产存留。”某大行理财子公司一名人员告知证券时报新闻记者。

　　工银理财高级副总裁魏泉红先前表明，银行理财产品以前的优势，事实上是在非标准项目投资，但理财新规颁布后，非标准项目投资受限制。REITs这一资产种类，填补了非标准资产在项目投资分散性，公司估值合理化，信息公开透光性上的缺少；与此同时，又能发挥好银行理财产品和母行至基础设施建设类项目投资，债权投资，投资项目层面的个人信用核查优点。“在进行项目投资REITs的环节中，我感觉投资理财子和母行的协力，母行原来的对表内表外风险管控的优点，资产给予的优点等，都是在REITs这一种类上获得较好的反映。”她讲。

　　华夏理财多对策投资部高級主管蒙北筝向证券时报新闻记者剖析，从华夏理财项目投资第一批新项目的工作经验看来，公募REITs跟小盘股的行情呈较差的反向关联，和中小盘有一定正方向关联。因而，公募REITs也被项目投资精英团队视作权益类的高品质相辅相成商品。

　　和绝大部分配备了公募REITs的同业业务一样，华夏理财将公募REITs分散化到混和产品中，运用它相对性于个股的低不确定性和相对性于债卷的高回报性，来合理减少全部产品组合策略的风险性，变厚组成盈利。

　　现阶段，走得迅速，更远一点的投资理财子，早已开辟出公募REITs主题风格投资理财产品，承揽其战略配售的公募REITs市场份额。光大理财可以说典型性之一，该企业发售的“太阳红基础设施建设公募REITs甄选1号”，为三级(中)风险性的权益类敞开式净值型理财商品，对公募REITs的项目投资占比在80%之上。据证券时报新闻记者掌握，光大理财先前全方位参加了第一批9单公募REITs的申购，在其中有6单为战略配售。现阶段，该商品现已进到股票建仓期。

　　包含华夏理财以内的几个理财子公司都表明，现阶段尽管都还没专门设置REITs主题风格投资理财产品的方案，但伴随着将来新项目提供的增加，销售市场买卖的进一步活跃性和本身投资总额的扩充，并不清除发布相关产品。据证券时报新闻记者掌握，目前为止，好几家理财子公司早已走完后內部管理决策步骤，根据了决策联合会。与此同时，还和交易中心的硬件配置机器设备开展了检测，从硬件设施上搞好了提前准备。

　　机构号召“保证质量”

　　增加资产提供

　　相比于健全税款等配套设施现行政策和降低好几个等级管理员构架的长久希望，当今业内针对增加资产提供的希望更加急切。

　　“大家自然希望能增加资产提供，加速公募REITs新项目的审批，及其容许外国投资者公开增发扩募。”前述证券公司自主创新资产专营店单位的责任人对证券时报新闻记者坦言。

　　他的心里话也意味着着许多从事人员的预估。现阶段，许多机构的一致体会是“僧多粥少，供远远地低于求”。自然，她们也对这一现况的诱因给与充足了解——尽管外国投资者自身也是有很强的申请和和扩募意向，但在公募REITs整治体制尚需健全的时下，“严进严出”必然是将来一段时间的常态化。

　　现阶段，公募REITs最后可以获准发售，要历经逐层副本。最先是新项目发起者(即初始利益人)向所在城市省部级国家发改委明确提出并申报申请办理，由省部级国家发改委按是不是符合我国重要发展战略，宏观经济政策现行政策，国家产业政策，固定不动资产资本管理政策法规规章制度，及其激励回收利用资产使用等出示重点建议。针对符合规定的新项目，省部级国家发改委会强烈推荐至发改委；发改委审核后，再将某列的新项目强烈推荐至中国证监会；最终中国证监会和沪深指数证交所打开审批步骤。

　　“大家期待‘又质保又保质保量’。根源上，尽管如今全国各地国家发改委都出了有关通告，要大力推广公募REITs新项目，给予该类新项目的贮备，但咱们或是期待国家发改委可以深层地参加到相关工程的审批之中，使我们项目投资起來内心更安稳。此外，我认为更加急切的是，要提升 目前新项目的流通性适用，在二级市场上的交易能更加活跃性，交易量和成交量大量，那样才可以达到一些机构的买卖。”前述理财子公司的市场分析师对证券时报新闻记者表明。

　　实际上，在国家政策的帮助下，新的公募REITs资产类型已经被列入大量投资者的视线，许多机构都对潜在性新项目开展了尽职调查。

　　发改委先前公布了《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(改办项目投资〔2021〕958号)(通称“958号文”)，其构思与高层现行政策架构一脉相承——REITs资产类型扩充的行业，恰好能够将本身列入到完成“碳达峰，碳排放交易”的制度总体目标里。例如绿色能源类资产，有机构觉得此类资产与现阶段早已推出的生态保护类REITs比较相近，可能重点关注资产所涉及到收益中的补助占比，及其将来现行政策针对补助可靠性的危害。

　　紧紧围绕公募REITs的长久发展趋势，《我国公募REITs发展趋势市场研究报告2021》明确提出了一系列提议，包含在发售REITs阶段，对发起者配建市场份额一部分相匹配的企业所得税给与延递，在发起者将来将市场份额出让时，再给予计税；适用因发售REITs而实行的统一个人行为，评定12个月内的数次资产重组事宜归属于同一买卖逐层执行，并享有独特性税收解决；对于REITs发售个人行为涉及到的土地增值税，所得税，合同印花税等给与适度特殊政策。

（文章内容来源于：证券时报）